Khi nói đến việc mua hoặc bán một bất động sản cho doanh nghiệp của bạn, điểm khởi đầu là bạn phải tính xem tài sản đó trị giá bao nhiêu. Điều này có vẻ đơn giản - chắc chắn, bạn thấy những gì trước đây đã được bán ở địa phương của bạn và sử dụng nó như một điểm nổi bật? Đáng buồn thay, việc định giá tài sản - và đặc biệt là tài sản thương mại - không hoàn toàn dễ hiểu. Nếu có, sẽ không cần đến các thẩm định viên chuyên nghiệp trong lĩnh vực này.
Giá trị thị trường là gì?
Giá trị thị trường là ý kiến chuyên môn về việc một bất động sản sẽ được bán với giá bao nhiêu - nghĩa là cho một người mua độc lập, không có bất kỳ nhượng bộ hoặc hoàn lại nào - dựa trên thị trường bất động sản địa phương, cung và cầu, những bất động sản tương tự khác đang được bán với giá nào trong khu vực, và các tính năng và lợi ích cụ thể của tài sản.
Điều này không giống với Giá thị trường của một tài sản, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường. Đó là bởi vì giá cả là bất cứ giá nào mà người bán đồng ý bán tài sản. Điều này có thể giống với giá trị thị trường hoặc người bán có thể chấp nhận một mức giá thấp hơn cho bất động sản vì chẳng hạn, anh ta cần bán nhanh.
Ba phương pháp định giá khác nhau
Ngoài ra còn có một định nghĩa dài hơn về giá trị thị trường và điều đó phụ thuộc vào loại phương pháp định giá đang được sử dụng. Có ba phương pháp định giá chính ở Hoa Kỳ: cách tiếp cận so sánh bán hàng, các cách tiếp cận chi phí và cách tiếp cận thu nhập. Một phần công việc của thẩm định viên là biết nên sử dụng phương pháp nào cho một tài sản nhất định ở một vị trí nhất định.
Trước khi chúng ta xem xét ba cách tiếp cận, hãy nhớ rằng một tỷ lệ phần trăm tốt của giá trị bất động sản là chủ quan. Quyết định giá trị của một tài sản là nghệ thuật hơn là khoa học và một số phần của quy trình có thể hơi khó hiểu. Bạn có thể yêu cầu ba thẩm định viên khác nhau định giá cùng một tài sản và nhận được ba câu trả lời khác nhau.
Điều này đặc biệt đúng đối với một bất động sản thương mại nơi mà sự khan hiếm có thể đóng một vai trò trong việc định giá bất động sản. Định giá có thể chênh lệch hàng chục nghìn đô la trong một số trường hợp!
Định giá căn nhà bằng cách tiếp cận so sánh doanh số bán hàng
Phương pháp so sánh bán hàng là phương pháp được sử dụng thường xuyên nhất để xác định giá trị của bất động sản nhà ở, mặc dù nó cũng thích hợp để định giá một số loại bất động sản thương mại. Sử dụng cách tiếp cận này, giá trị của bất động sản dựa trên những bất động sản tương tự đã được bán gần đây trên cùng một thị trường. Các thuộc tính này được gọi là "so sánh được" hoặc "so sánh" - do đó có thuật ngữ bán hàng sự so sánh tiếp cận.
Đây là cách nó hoạt động:
Lưu ý các tính năng của tài sản
Bắt đầu bằng cách liệt kê các tính năng và lợi ích của tài sản, ví dụ:
- Hình vuông.
- Kích thước lô đất.
- Vị trí.
- Tuổi tác.
- Số phòng ngủ và phòng tắm (nếu ở).
- Nếu thương mại, cách sử dụng tốt nhất mà tài sản có thể được sử dụng (ví dụ: văn phòng, cửa hàng bán lẻ, nhà kho).
- Tình trạng chung (tốt, trung bình, kém).
Nhà để xe, hồ bơi, nâng cấp
–
bất kỳ điều gì làm cho thuộc tính này khác với các thuộc tính khác trong cộng đồng.
Tìm các thuộc tính có thể so sánh được
Bước tiếp theo là tìm giá bán của ít nhất ba tài sản có thể so sánh với tài sản chủ thể. Điều này có nghĩa là họ nên chia sẻ một số hoặc lý tưởng là tất cả các tính năng bạn đã liệt kê. Hãy ghi chú lại bất kỳ đặc điểm nào khác nhau, chẳng hạn như hình vuông thấp hơn - bạn sẽ cần thông tin này sau.
Nếu bạn có quyền truy cập vào Dịch vụ Nhiều Danh sách, bạn có thể dễ dàng kéo lên một danh sách các comp. Bạn đang tìm kiếm các tài sản đã bán trong lần cuối cùng ba đến sáu tháng - thị trường bất động sản biến động quá nhanh nên giá bán cũ sẽ bị lỗi thời. Chú ý đến địa chỉ của các thuộc tính có thể so sánh của bạn. Vị trí là một yếu tố quan trọng trong việc thẩm định bất động sản, do các yếu tố như giao thông và chất lượng trường học, vì vậy bạn đang tìm kiếm bất động sản trong cùng một khu vực lân cận và lý tưởng là nằm trong vài con phố của đối tượng bất động sản đó.
Nếu bạn không có quyền truy cập vào MLS, bạn có thể tìm thấy nhiều thông tin này trên Zillow; bạn sẽ chỉ phải đào thêm một chút.
Tính giá chuẩn
Khi bạn đã tìm thấy các đối tượng so sánh của mình, hãy chạy một phép tính nhanh để có được định giá chuẩn cho thuộc tính chủ thể. Ví dụ: nếu bạn tìm thấy ba bất động sản tương đương được bán với giá lần lượt là $ 450,000, $ 480,000 và $ 435,000, bạn sẽ lấy trung bình của các con số này - $ 455,000.
Một lựa chọn khác là tìm một giá mỗi foot vuông (ppsf), rất hữu ích nếu comp của bạn lớn hơn hoặc nhỏ hơn thuộc tính chủ thể của bạn. Ví dụ: giả sử tài sản 450.000 đô la là 2.000 bộ vuông (ppsf 225 đô la), tài sản 480.000 đô la là 2.200 bộ vuông (ppsf 218 đô la) và tài sản 435.000 đô la là 1.950 bộ vuông (ppsf 223 đô la). Ppsf trung bình là $ 222. Đối với tài sản chủ thể rộng 2.300 foot vuông, điều đó sẽ tương đương với mức định giá cơ bản là $ 510.600.
Thêm một số, trừ một số
Như đã giải thích trước đó, định giá tài sản là nghệ thuật hơn là khoa học - và đây là điểm khiến việc định giá trở nên chủ quan. Các đặc điểm vật lý đại diện cho sự khác biệt rõ ràng nhất giữa hai tài sản có thể so sánh được - một loại có thể được sửa chữa tốt hơn loại còn lại, hoặc một loại có thể có ga ra trong khi loại còn lại thì không. Do đó, bạn cần điều chỉnh giá lên hoặc xuống để tính đến chất lượng, tình trạng, mẫu mã và các tính năng đặc biệt.
Ví dụ: nếu một bất động sản trên con phố tiếp theo được bán gần đây nhưng nó có tầm nhìn, trong khi thuộc tính chủ thể nhìn ra một bức tường gạch, bạn có thể phải giảm tỷ lệ giá trị cơ bản của tài sản chủ thể. Nó thô sơ, nhưng đó là điều tốt nhất bạn có thể làm nếu không có con mắt kinh nghiệm của một thẩm định viên chuyên nghiệp.
Thẩm định đất đai bằng cách tiếp cận chi phí
Phương pháp tiếp cận chi phí bắt đầu bằng cách tính toán chi phí xây dựng lại bất động sản, hoặc là bản sao chính xác của tòa nhà hiện tại hoặc để xây dựng tòa nhà tương tự với các tính năng tương tự và tiện nghi nhưng với vật liệu xây dựng hiện đại.
Sau đó, thẩm định viên sẽ khấu trừ một khoản cho khấu hao dồn tích, thể hiện sự giảm giá trị của tài sản theo thời gian do lỗi thời hoặc hao mòn. Lý thuyết ở đây là không ai trả nhiều tiền hơn cho một bất động sản hiện có so với chi phí xây dựng cùng một bất động sản từ đầu.
Phương pháp tiếp cận chi phí được ưa chuộng trong xây dựng mới hơn hoặc để định giá các bất động sản chuyên dùng, nơi không có đủ các thuộc tính tương tự để so sánh. Nếu bạn đang định giá một bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp hoặc đất trống, thì đây có thể là cách tiếp cận đáng tin cậy nhất.
Đây là cách bạn làm điều đó:
Ước tính giá trị của đất, tưởng tượng nó bị bỏ trống
So sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến nhất để ước tính giá trị của khu đất trống - những mảnh đất khác đã được bán gần đây để làm gì? Ví dụ: sử dụng công cụ ước tính giá trị đất là 50.000 đô la.
Ước tính chi phí xây dựng tòa nhà
Tốt nhất, bạn sẽ tính tổng chi phí của tất cả các thành phần xây dựng riêng biệt như mái nhà, khung và hệ thống ống nước. Tuy nhiên, bài tập này khá tẻ nhạt và tốt nhất nên dành cho các nhà ước tính chi phí. Làm việc với ước tính tổng hợp cho mỗi foot vuông dễ dàng hơn - một cuộc gọi điện thoại cho kiến trúc sư hoặc công ty xây dựng có thể giúp bạn ở đây.
Ví dụ, nếu một công ty xây dựng phải trả 100.000 đô la để xây dựng một nhà kho rộng 2.000 mét vuông, tỷ lệ sẽ là 50 đô la cho mỗi foot vuông. Nhân tỷ lệ này với diện tích xây dựng của tài sản chủ thể để có được chi phí xây dựng. Ví dụ: giả sử nhà kho của bạn rộng 5.000 bộ vuông. Chi phí xây dựng ước tính sẽ là 250.000 đô la (5.000 x 50).
Khấu trừ một khoản khấu hao
Khấu hao thể hiện sự mất mát về giá trị khi tài sản già đi theo thời gian, hoặc do hao mòn hoặc mất tiện ích - một văn phòng hiện đại sẽ được thiết kế để xử lý các phương pháp giao tiếp hiện đại, ví dụ, trong khi một tòa nhà 40 năm tuổi có thể không là. Phương pháp khấu hao đơn giản nhất là phương pháp tuổi thọ, ước tính khoảng thời gian sử dụng hữu ích của tài sản. Ví dụ, nếu tài sản có tuổi thọ 10 năm và có thời gian sử dụng kinh tế hữu ích là 40 năm, thì giá trị xây dựng phải được khấu hao 25%. Trong ví dụ này, chi phí xây dựng là 187.500 đô la.
Tìm giá trị
Cuối cùng, cộng giá trị đất vào chi phí xây dựng đã khấu hao của tòa nhà. Ở đây, giá trị tài sản là $ 50.000 + $ 187.500 = $ 237.500.
Phương pháp tiếp cận thu nhập cho các tòa nhà cho thuê
Nếu tài sản chủ thể được cho thuê và tạo ra thu nhập, bạn có tùy chọn định giá nó bằng cách tiếp cận thu nhập. Phương pháp này sử dụng thu nhập cho thuê của bất động sản, hoặc tiềm năng thu nhập, để chứng minh giá trị thị trường của nó. Các tòa nhà chung cư và căn hộ song lập là những ví dụ về bất động sản mà bạn có thể định giá bằng cách tiếp cận thu nhập.
Phương pháp này hơi phức tạp và toàn bộ sách đã được viết về cách thực hiện.
Đây là phiên bản viết tắt:
Xác định Thu nhập ròng hàng năm của tài sản
Thu nhập ròng hàng năm là thu nhập cho thuê từ người thuê và người thuê. Nếu tòa nhà trống hoặc trống một phần, bạn sẽ phải ước tính con số này. Hãy chắc chắn xem xét các vị trí tuyển dụng. Ví dụ, với một khu chung cư nhiều căn hộ, bạn có thể ước tính rằng 20% số căn hộ sẽ bị bỏ trống trong ít nhất một tháng trong năm để cho phép doanh thu từ người thuê. Do đó, lợi nhuận cho thuê thực tế sẽ thấp hơn so với con số đề ra, giả sử tòa nhà luôn được lấp đầy.
Đối với ví dụ này, hãy tưởng tượng bạn đang định giá một khu chung cư tạo ra thu nhập cho thuê 500.000 đô la mỗi năm.
Tìm thu nhập hoạt động ròng
Thu nhập hoạt động ròng bằng doanh thu từ bất động sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động cần thiết hợp lý, chẳng hạn như bảo trì, điện nước, thuế tài sản, hoạt động thu tiền và phí quản lý tài sản. Trong ví dụ này, chi phí lên đến 100.000 đô la. Do đó, NOI tính ra 400.000 đô la.
Thiết lập tỷ lệ giới hạn của bất động sản
Tỷ lệ vốn hóa hoặc "giới hạn" là tỷ suất lợi nhuận bạn mong đợi nhận được từ bất động sản dựa trên thu nhập cho thuê. Công thức lãi suất giới hạn là NOI chia cho giá trị của tài sản. Ở đây, bạn không biết giá trị của tài sản - vì đó là những gì bạn đang cố gắng tính toán. Do đó, bạn phải làm việc lùi lại và bắt đầu với tỷ lệ giới hạn hoặc lợi tức mà bạn muốn đạt được cho khoản đầu tư của mình.
Là một người mua tiềm năng, bạn có thể quyết định rằng lợi suất 8% là mức trung bình trong thị trường này và đó là những gì bạn muốn nhận được từ việc mua bất động sản này. Nếu bạn không thể thương lượng một mức giá đạt được tỷ lệ đó, thì bạn sẽ tìm kiếm một khoản đầu tư có lợi hơn.
Chạy tính toán giá trị thị trường của tài sản
Chia NOI cho tỷ lệ giới hạn để tính đến giá trị của tài sản. Định giá cho tòa nhà căn hộ này sẽ là 400.000 đô la chia cho 8 phần trăm (0,08), hay 5 triệu đô la.
