Hệ số nhân thu nhập, hoặc GIM, cung cấp một phương pháp dễ dàng để đánh giá các bất động sản đầu tư hoặc thương mại bằng cách sử dụng số liệu bán và cho thuê. Điểm mạnh của phép tính này là ở sự đơn giản của nó, vì nó chỉ yêu cầu hai phần dữ liệu để so sánh các thuộc tính hoặc ngoại suy các giá trị thuộc tính có thể so sánh được. Điểm yếu của tính toán là GIM không xem xét chi phí hoạt động của bất động sản, có nghĩa là giá trị dự kiến có thể không vẽ nên bức tranh chân thực về giá trị tổng thể. Hơn nữa, nếu các thuộc tính không giống nhau, GIM có thể không cung cấp một số liệu có thể so sánh được.
Hệ số nhân thu nhập gộp
GIM chỉ đơn giản là một tỷ lệ giữa giá trị tài sản trên tổng thu nhập. Thông thường, cách tính này sử dụng thu nhập hàng năm và không bao gồm các chi phí, chẳng hạn như tiện ích, giấy phép hoặc bảo trì. Bạn có thể tính toán GIM trên bất động sản của riêng mình, nếu bạn biết giá trị hiện tại hoặc bạn có thể nghiên cứu lịch sử bán hàng và cho thuê hiện tại từ các bất động sản có thể so sánh. GIM kết quả cho phép bạn ngoại suy giá trị của tài sản của riêng bạn. Việc tính toán GIM yêu cầu bạn chia giá trị tài sản cho tổng thu nhập từ tài sản đó, bao gồm tiền thuê, máy bán hàng tự động và dịch vụ. Ví dụ: nếu một bất động sản trị giá 400.000 đô la tạo ra tổng doanh thu 100.000 đô la, hãy chia 400.000 đô la cho 100.000 đô la để tính GIM là 4.
GIM trung bình
Nếu bạn đang cố gắng sử dụng GIM để ước tính giá trị của một thuộc tính khác, bạn nên tính GIM của nhiều thuộc tính có thể so sánh và lấy giá trị trung bình. Làm như vậy sẽ cân bằng dữ liệu, vì vậy bạn không vô tình sử dụng GIM cao hoặc thấp bất thường từ một thuộc tính bất thường. Để tính toán mức trung bình này, hãy cộng các số liệu GIM của từng tài sản và chia cho số lượng các số liệu. Ví dụ: nếu bạn tính toán GIM cho bốn thuộc tính và có 4, 3,5, 6 và 4,5, hãy cộng các số liệu đó lại với nhau để được 18 và chia cho 4. Điều này sẽ tính GIM trung bình là 4,5.
Giá trị ngoại suy
Được trang bị GIM trung bình, bạn có thể ước tính giá trị của các tài sản khác, bao gồm cả những tài sản bạn sở hữu. Bạn sẽ cần lập bảng tổng thu nhập hàng năm, như bạn đã làm trước đây và nhân kết quả với GIM. Tiếp tục với ví dụ, nếu một tài sản sản xuất 120.000 đô la mỗi năm, nhân 120.000 đô la với 4,5 để ước tính giá trị của nó là 540.000 đô la. Con số này chỉ nên được sử dụng làm tiền đề cho một đánh giá toàn diện hơn, nhưng nó hữu ích để ước tính nhanh.
Các phép tính tương tự
Có một số biến thể trong tính toán GIM. Một biến thể phổ biến là sử dụng thu nhập hàng tháng, tạo ra GIM cao hơn. Bạn có thể xem xét phương pháp này nếu thu nhập hàng tháng dễ tính hơn, nhưng con số này vẫn sẽ tạo ra một giá trị tương tự. GIM cũng có thể sử dụng các số liệu tiềm năng hoặc hiệu quả. Loại thứ nhất giả định mức thu nhập tối đa mà tài sản có thể tạo ra, nhưng loại thứ hai tính đến thu nhập bị mất do bỏ trống hoặc tu sửa. Hệ số tổng tiền thuê, hoặc GRM, tương tự như GIM, ngoại trừ nó chỉ xem xét tiền thuê và bỏ qua các nguồn thu nhập khác, chẳng hạn như bán hàng tự động và dịch vụ.
